بخش مسکن علی‌رغم همه فرصت‌هایی که می‌تواند در اقتصاد کشور فراهم آورد، امروز یک تهدید جدی برای معیشت خانواده‌هاست.

بسیاری از خریداران نوپای واحدهای مسکونی این‌روزها از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در این بخش ابراز گلایه می‌کنند و جدای از خریداران، اجاره‌نشین‌ها هم دغدغه‌های جدی هر ساله‌ای را با خود به همراه دارند؛ دغدغه‌های جدی که نیازمند توجه است.

قیمت فروش واحدهای مسکونی در شهری چون سمنان که همواره به ارزانی شهره بوده، در سال‌های اخیر سر به فلک کشیده و بازار مسکن رشد افسارگسیخته‌ای را تجربه کرده است.

اتفاقات نامیمون بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم به‌ویژه جوانان و تهیه سرپناهی مناسب برای تشکیل خانواده را سبب شده است.

دسته قابل‌توجهی از مردم که اجاره‌نشین واحدهای مسکونی در مرکز استان سمنان و شهرهای بزرگ و کوچک این استان هستند، نیز این‌روزها با افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها مواجه شده‌اند و این امر اقتصاد خانوار را نشانه رفته است؛ اما روایت غم‌انگیز مسکن تا چه حد به دست‌درازی «قیمت‌سازان» در جیب «جویندگان مسکن» مربوط می‌شود؟!

بازی ساعتی دلالان با جیب مردم!

روایت اعداد نجومی که این‌روزها در بازار مسکن ردوبدل می‌شود، را باید با دقت خواند؛ به‌ویژه آنجا که هم خریداران و هم مستأجران مجبورند به قیمت‌های کاذب ساخته دلالان تمکین کنند.

این‌روایت آن‌قدر غم‌انگیز است که به‌راحتی بتوان در چهره مردم شهر به نظاره نشست و نارضایتی آنها را پس از حضور در بنگاه‌های معاملات ملکی مشاهده کرد.

آنچه این‌روزها، بیش از همیشه دغدغه مردم شده، این است که دست «قیمت‌سازان مسکن» نه همچون گذشته، بلکه بسیار بیشتر و چرب‌تر در جیب «جویندگان سرپناه» می‌چرخد و قیمت‌ها هر روز در میانه این بازی سر به فلک می‌کشند.

مهدی بصیری، یک فعال باسابقه حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاری فارس می‌گوید: در یک نمونه، فردی در مسکن مهر سمنان به‌صورت ساعتی قیمت فروش واحد مسکونی مثلاً متعلق به خود را بالا می‌برد و وقتی پس از چند روز در اتحادیه مشاوران املاک رصد و بررسی شد، متوجه شدیم که وی اصلاً هیچ واحد مسکونی قابل‌فروشی در این منطقه ندارد و تنها تلاشش این است که قیمت ملک را در منطقه مسکن مهر بالا ببرد.

وی افزود: چندین بار به‌صورت ناشناس با این فروشنده تماس گرفته شد و سعی کردیم تا اطلاعات واحد مسکونی را استخراج کنیم؛ اما متأسفانه مشاهده شد که او در آن مقطع اصلاً واحد مسکونی قابل فروشی نداشته است و صرفاً می‌خواسته قیمت فروش واحدهای مسکونی را در مسکن مهر سمنان بالا ببرد.

ضربه مجازی‌ها به پیکره نحیف خریداران

دلالان بازار مسکن این‌روزها کار آسان‌تری از گذشته دارند؛ فضای مجازی و شبکه‌های اجتماعی، مسیر دلالی آنها را هموارتر از قبل ساخته و گرفتاری‌هایشان برای اقناع مشتریان هم کمتر شده است.

کارشناسان بازار مسکن، یکی از دلایل عمده افزایش قیمت‌ها در این بخش را قیمت‌های کاذبی عنوان می‌کنند که برخی از سازندگان یا فروشندگان واحدهای مسکونی، آن را در فضای مجازی ارائه می‌دهند.

متأسفانه بخش مهمی از این اعداد و ارقام به زندگی واقعی مردم نیز ورود می‌کند و آنچه برخی سازندگان، فروشندگان، دلالان و معاملان ملکی در فضای مجازی و اپلیکیشن‌های مختلفی که در حوزه‌های اقتصادی طراحی شده است، ارائه می‌دهند، به‌صورت واقعی به بازار ورود پیدا می‌کند.

این امر به شکل گسترده و البته مداومی سبب افزایش قابل‌ملاحظه قیمت‌ها در حوزه مسکن می‌شود.

حسن خلیلی، کارشناس مسائل اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاری فارس می‌گوید: نخستین مسأله‌ای که بارها در حوزه مسکن مورد بحث و بررسی قرار گرفته، فعالیت «پیام‌رسان‌های اجتماعی» در بستر فضای مجازی است.

وی بیان کرد: پیام‌رسان‌ها با تبلیغ واحدهای مسکونی در بخش‌های خرید و فروش و اجاره، به‌صورت ساعتی قیمت‌ها را بالا می‌برند!

این کارشناس مسائل اقتصادی ادامه داد: گاهی دیده شده است که یک فروشنده در بخشی از شهر، واحد مسکونی را قیمت‌گذاری کرده و هر ساعت قیمت آن را تغییر می‌دهد و با افزایش قیمت‌ها سبب افزایش انتظارات در بازار می‌شود.

خلیلی بیان کرد: حتی با یکی از اپلیکیشن‌های مجازی از طریق فعالان اقتصادی مکاتبه شد تا بخش مسکن از آن حذف شود؛ اما هیچ اقدامی صورت نگرفت و همچنان شاهد هستیم که خریداران و فروشندگان، معاملات ملکی و اجاره‌نامه‌های خود را بر اساس داده‌های اپلیکیشن‌های مجازی و با قیمت‌های غیرواقعی و کارشناسی‌نشده انجام می‌دهند.

وی تصریح کرد: بسیاری از خریداران و فروشندگان و طرفین اجاره نمی‌خواهند پول کارشناس اتحادیه املاک را پرداخت کنند و از این‌رو، به اپلیکیشن‌های مجازی روی می‌آورند که آنها نیز به‌صورت خودمختار و شخصی قیمت‌گذاری‌های بالایی را انجام می‌دهند و این امر در نهایت به افزایش قیمت در بازار مسکن منجر می‌شود.

این کارشناس مسائل اقتصادی گفت: در اپلیکیشن‌های مجازی، مشاهده می‌شود که فروشندگان و افرادی که واحدهای مسکونی خود را برای اجاره ارائه می‌دهند، هر روز یا گاهی هفتگی و حتی ساعتی، قیمت‌ها را بالا می‌برند و قیمت‌گذاری‌هایی که انجام می‌دهند، هیچ سنخیتی با بازار و شرایط موجود ندارد.

خلیلی بیان کرد: این در حالی است که کارشناسان اتحادیه املاک در اتحادیه حضور دارند و می‌توانند واحدهای مسکونی را با قیمت‌های کارشناسی به فروش رسانده یا اجاره دهند. امروز ساماندهی جدی در حوزه مسکن و معاملات ملکی نیازی جدی است.

مشاوران املاک یا عاملان تورم؟

در روزهای اخیر، خبری تعجب‌آور در بازار مسکن منتشر شد. در این خبر، گفته شد که بر اساس داده‌های بانک مرکزی ایران، تعداد معاملات مسکن تهران در آبان ماه به کمتر از سه هزار و ۶۰۰ فقره رسیده است.

این تعداد در شهریور و مهرماه سال جاری نیز حول‌وحوش سه هزار فقره بوده است؛ عددی که کاهش ۵۳ درصدی نسبت به شهریور تا آبان ۱۴۰۱ را نشان می‌دهد؛ این آمارها را شاید بتوان به شهرها و استان‌های کوچک‌تر نیز به شکلی منطقی تعمیم داد.

در این بین، یک گلایه جدی به نحوه فعالیت برخی مشاوران املاک بازمی‌گردد که البته وقتی با آنها خودمانی‌تر گفت‌وگو کنید، همین رکود بازار را دلیل کارشان عنوان می‌کنند: «بازی با قیمت‌ها برای افزایش درآمدها»!

شماری از بنگاه‌های معاملات ملکی با اعلام اعداد و ارقامی از سوی فروشندگان یا صاحبان واحدهای ملکی که خارج از عرف و بسیار بیشتر از قیمت‌های واقعی است، در التهاب بازار مسکن سهیم شده و این بخش را بیش از همیشه بی‌نظام می‌سازند؛ امری که باید به‌طور جدی برای آن تدبیر شود.

بصیری، فعال حوزه مسکن عقیده دارد: در صورتی که ساماندهی مشخصی در حوزه مسکن در سمنان صورت گیرد، حتی نصف قیمت‌های فعلی در معاملات ملکی به‌خصوص در اجاره‌ها حتی ممکن هم نیست رخ دهد و قیمت‌های کاذب شکسته خواهد شد.

وی گفت: امروز شاهد هستیم که بسیاری از سازندگان و فروشندگان واحدهای مسکونی دیگر حتی کارهای ملکی خود را در دفاتر املاک انجام نمی‌دهند؛ چراکه می‌خواهند پول کارشناسان مربوطه در این حوزه را پرداخت نکنند و از این‌رو، به سایت‌های مجازی و اپلیکیشن‌های اینترنتی و حتی خرید و فروش در دفاتر و محل کار خود روی آورده‌اند.

بصیری ادامه داد: این رویه بسیار خطرناک است و قیمت‌ها را به بیش از آنچه واقعیت موجود در بازار باشد، افزایش می‌دهد.

این فعال حوزه مسکن با بیان اینکه در بسیاری از آگهی‌های خرید و فروش و اجاره شاهد هستیم که قیمت‌ها بسیار بالاتر از آنچه در واقعیت وجود دارد، ارائه و معامله می‌شود، گفت: به‌عنوان مثال، در منطقه‌ای مانند جمهوری یا آزادی سمنان، اگر یک مورد از خرید و فروش واحدهای مسکونی روی عدد مترمربعی ۵۰ میلیون تومان یا اجاره‌های بالاتر از حد عرف بسته شود، دیگر کسی نمی‌تواند جلوی سایر معاملات ملکی را با قیمت‌های کمتر از این عدد بگیرد.

بصیری ادامه داد: وقتی معامله ملکی با قیمت بالا در یک منطقه انجام شود، نزد سایر فروشندگان نیز به‌عنوان معیار قیمت منطقه مورد توجه قرار می‌گیرد و هر کس بگوید که دیگر می‌تواند این قیمت را به‌سادگی کاهش دهد، حرف نادرستی زده است.

این فعال بازار مسکن می‌گوید: برخی مشاوران املاک خودشان قیمت‌ها را به‌طور کاذب بالا می‌برند تا سود بیشتری نصیبشان شود. قیمت اجاره آپارتمان نباید آن‌قدر بالا بسته شود که روی قیمت‌های اجاره کل منطقه تأثیر بگذارد.

اجاره‌های نجومی با قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی!

 «اجاره‌ها در سمنان چرا این‌قدر نجومی است؟»

این شهروند سمنانی می‌نویسد: «به ما بگویید بابت افزایش بی‌حدوحصر قیمت مسکن و افزایش روزانه نرخ‌ها چه برای خرید و چه برای اجاره باید از چه مرجعی پیگیر شویم؟ با توجه به متوسط درآمد مردم سمنان، قیمت‌ها واقعاً نجومی است».

علی خیرخواه، یک مشاور املاک در سمنان، حرف‌های جالبی درباره چرایی اجاره‌های نجومی در این شهر به زبان می‌آورد. بخش قابل‌توجهی از گفت‌وگوی خبرنگار فارس با او، صرف قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی و شیوه‌های آن شد که در نوع خود، جالب توجه است.

وی با گلایه از برخی اتفاقات نامبارک در حوزه مسکن می‌گوید: امروز برخی سازندگان با استفاده از شبکه‌های ارتباطی شرکت مخابرات، مشخصات واحدهای مسکونی خود را به‌صورت خیلی غیرواقعی با پیامک‌های انبوه برای مردم ارسال می‌کنند.

این مشاور املاک ادامه می‌دهد: کارشناسان دفاتر املاک اعلام می‌کنند که فلان واحد مسکونی، فلان قیمت می‌ارزد؛ اما برخی از فروشندگان با ارسال پیامک‌های انبوه، آن را بسیار بالاتر از آن چیزی که در واقعیت وجود دارد، به فروش می‌رسانند.

خیرخواه گفت: تنها در یک نمونه، فردی که سازنده یک مجتمع مسکونی در محدوده میدان مادر شهر سمنان است، با ارسال پیامک‌های انبوه به مردم، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی خود را ۳۵ میلیون تومان اعلام کرده؛ در حالی که در بهترین حالت ممکن، قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه ۳۰ میلیون تومان است.

وی ادامه داد: برخی سازندگان با این قبیل اقدامات، قیمت‌ها را به‌صورت کاذب بالا می‌برند و تنها کافی است که یک قرارداد با قیمت کاذب در این منطقه بسته شود، دیگر نمی‌توان جلوی کاهش قیمت‌ها را گرفت؛ در بخش اجاره نیز همین‌طور است.

این مشاور املاک با بیان اینکه امروز در دفاتر املاک شهر خبر خاصی از معامله املاک نیست، گفت: بسیاری از افراد و سازندگان آپارتمان‌ها، قراردادهای معاملات ملکی را با اعلام در فضای مجازی، اپلیکیشن‌ها و پیامک‌های انبوه در دفاتر شخصی خود و روی برگه‌های معمولی انجام می‌دهند و این سبب افزایش قیمت‌ها در سمنان می‌شود.

حساب حسابگران به نفع جیب خود!

یک مسأله اساسی در بازار مسکن، شیوه اقدام گردانندگان بازار است. بسیاری از عاملان بازار مسکن امروز جای انصاف و عدالت، رعایت حقوق مردم و مشتریان، کمک به هم نوع و از این دست مفاهیم انسانی و اسلامی، سمت جیب خود را می‌گیرند.

حساب حسابگران بازار مسکن امروز تا حدی به نفع جیب خود چرتکه می‌اندازد که حتی قابل‌تصور هم نیست.

یک مشتری بنگاه معاملات ملکی در محدود بلوار امیرکبیر سمنان، می‌گوید: خود مشاوران املاک با همکاری فروشندگان و سازندگان ساختمان‌ها، قیمت‌ها را بالا می‌برند.

او می‌گوید: اگر قیمت فروش یک واحد مسکونی در شهرک مهر سمنان امروز نهایتاً یک میلیارد تومان باشد، یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شود و این نشان‌دهنده این بوده که قیمت‌ها کاذب است.

این جوان که نوشته‌های پیش‌تر گزارش ما را در خلال سخنان خود تأیید می‌کند که دلیل اصلی این گرانی‌ها هم خرید و فروش در اپلیکیشن‌های مجازی است که قیمت را به‌سرعت بالا و پایین می‌کنند.

وی ادامه داد: این قیمت‌ها غیرکارشناسی است و بسیاری از فروشندگان آن را آگهی کرده و متأسفانه مردم هم معامله می‌کنند.

یک دانشجوی غیربومی هم در گفت‌وگو با خبرنگار فارس، با بیان اینکه تعجب می‌کند قیمت برخی از واحدهای مسکونی در سمنان هم‌تراز یا بیش از واحدهای مسکونی مشابه در برخی نقاط تهران است، از اوضاع گلایه‌مند است.

وی که در محدوده سرویس دانشگاه آزاد سمنان در بلوار امیرکبیر این شهر دنبال خانه اجاره‌ای می‌گردد، می‌گوید: این امر بسیار تأسف‌آور است که قیمت رهن و اجاره یا خرید و فروش آپارتمانی در سمنان از برخی مناطق تهران نیز بالاتر باشد و باید جلوی آن را گرفت.

چرتکه‌ای که سازوکار ندارد!

چرتکه‌ها در بازار مسکن هر طور که دلتان بخواهد، شماره می‌اندازند. سازوکاری در قیمت‌گذاری‌ها امروز وجود ندارد و این امر سودجویی سودجویان بازار را بیشتر کرده است.

وحید پیوندی، یک فعال بازار مسکن اما می‌گوید: قیمت‌گذاری واحدها بیشتر توسط خود فروشندگان یا صاحبان آنها برای اجاره به بنگاه معاملات ملکی ارائه می‌شود و خود مشاوران املاک نقش چندانی در این زمینه ندارند.

وی تصریح کرد: دو طرف معامله در نهایت با هم تفاهم می‌کنند؛ گرچه ما منکر نقش مشاوران املاک نمی‌شویم؛ ولی کار دست خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر است.

این فعال بازار مسکن که در محدوده بلوار آزادی و جمهوری سمنان فعالیت می‌کند؛ اما از قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی هم نمونه دارد. او می‌گوید: آپارتمان نوساز لب خیابان در همین منطقه، اگر با متریال بسیار خوب ساخته شده باشد، بین ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان معامله می‌شود و در بهترین حالت، قیمت آن به ۴۰ میلیون تومان نیز نمی‌رسد؛ اما برخی از افراد، این اعداد را بسیار بالاتر اعلام می‌کنند.

پیوندی گفت: مشتری اگر آگاه باشد، در این مناطق بین ۳۵ تا ۳۶ میلیون تومان بیشتر پول برای خرید واحد مسکونی نمی‌دهد؛ اما متأسفانه برخی‌ها، قیمت را به‌صورت کاذب در این مناطق بالا می‌برند.

وی گفت: امروز در بازار مسکن بسیاری از قیمت‌ها کاذب است و توان و کشش بازار اصلاً این اعداد نیست؛ ولی متأسفانه شاهد هستیم که هر کسی بدون تخصص و تجربه و با اندک سرمایه‌ای که دارد، وارد حوزه ساخت‌وساز و معاملات ملکی شده است و این امر سبب افزایش قیمت‌ها می‌شود.

این فعال بازار مسکن بیان کرد: اصولاً یک هشتم ارزش ملک برای رهن آن مورد توجه قرار می‌گیرد؛ اما برخی‌ها این عدد را امروز به یک چهارم هم رسانده‌اند. گاهی اوقات حتی به یک سوم نیز می‌رسد و این هیچ توجیهی ندارد.

پیوندی گفت: اگر یک واحد مسکونی در منطقه‌ای از سمنان، ۶ میلیارد تومان ارزش داشته باشد، به میزان یک هشتم ارزش ملک یا کمتر از آن برای رهن واحد مسکونی مورد توجه قرار می‌گیرد؛ اما برخی‌ها با قیمت‌های غیرواقعی، این معادلات مرسوم را هم به هم می‌ریزند.

این فعال بازار مسکن گفت: افزایش کاذب قیمت‌ها بیشتر روی قشر متوسط و ضعیف جامعه فشار وارد می‌آورد؛ وگرنه افرادی که توانایی مالی بالا برای پرداخت اجاره‌های ۲۰ یا ۲۵ میلیون تومانی در ماه دارند، زیاد آسیب نمی‌بینند.

چه باید کرد؟

به‌هرحال، جدای از همه این گفته‌ها و تحلیل‌ها، امروز باید دانست که چه اقدام مؤثر و عاجلی می‌تواند کمی بازار مسکن را التیام بخشد و شرایط نامناسب کنونی را سامان دهد.

کارشناسان حوزه مسکن نظرات مختلفی در این‌باره دارند؛ اما به نظر می‌رسد یک اقدام اساسی در حوزه ارزیابی ساختمان‌ها می‌تواند همه نظرات نیز را به پیش براند.

بصیری، فعال بازار مسکن پیشنهاد می‌دهد که تمام قراردادهای خرید و فروش و معاملات اجاره چه در املاک و چه دفترخانه، ابتدا تأیید شود.

وی می‌گوید: باید ذیل قراردادها، کارشناس اتحادیه املاک موضوع و قیمت قرارداد را تأیید کرده باشد؛ چراکه این کارشناسان، آزمون‌های لازم و دوره‌های پیش‌بینی شده را گذرانده‌اند و بسیار مطرح و زبده هستند و با انصاف، می‌توانند در حوزه مسکن ورود کنند.

این فعال حوزه  مسکن تصریح کرد: وقتی قراردادی در دفاتر معاملات ملکی نوشته می‌شود، باید کارشناس مسکن آن را به تأیید رسانده باشد و ذیل قراردادها نیز بخشی تعبیه شود تا هیچ قراردادی بدون امضای کارشناس اتحادیه املاک یا دادگستری رسمیت پیدا نکند.

بصیری همچنین از دادگستری و دستگاه قضائی استان سمنان خواست تا در چاپ برگه‌های مبایعه‌نامه یا قراردادهای اجاره جای مربوط به تأیید کارشناس اتحادیه املاک را نیز پیش‌بینی کنند؛ چراکه بسیاری از مشکلات امروز با ساماندهی املاک از طریق تأیید کارشناس اتحادیه کاهش می‌یابد.

به هر تقدیر، امید می‌رود با اتخاذ سازوکاری مناسب و البته با قید فوریت، ساماندهی بخش مسکن در دستور کار مسؤولان قرار گیرد.